【家探し初心者向け】不動産売買の仲介手数料の仕組みと金額を分かりやすく解説

マイホームを賢く購入
奥様代表
奥様代表

家を買うときの仲介手数料ってどおやって計算するの?

そんな疑問にお答えします。

 

 

 本記事の内容

  • 不動産取引における仲介手数料とはなにか
  • 仲介手数料の計算式

 

 

 この記事を書いた人

株式会社ホームパートナーズ

代表取締役 矢口 達也(@tatsuyaguchi)

【宅地建物取引士・住宅ローンアドバイザー】

東京・神奈川・埼玉の新築一戸建てを《仲介手数料0円》でご紹介。不動産業界9年目。

 

こんにちは、株式会社ホームパートナーズ代表の矢口です。

 

今回は、「不動産取引における仲介手数料」について詳しくお話ししていきます。

 

 

奥様代表
奥様代表

言葉は聞いたことあるけどいくらかかるのかがよくわからないのよね

 

この記事を読めば解決!

 

そもそも仲介手数料ってなに?

 

まずはこれを把握しておきましょう。

 

仲介手数料とは、不動産の売買や賃貸借の取引の際、売主と買主の間に入って契約業務や意見の調整などを行う不動産仲介会社に対して支払う報酬料のこと。

 

こちらの図は不動産売買取引の仲介のイメージです。

 

 

不動産仲介会社は”不動産を売りたい”、”不動産を買いたい”というお互いのニーズをマッチさせたことにより、

その報酬料として売主、買主双方から仲介手数料をもらうことができます。

 

 

奥様代表
奥様代表

不動産仲介会社を通さずに不動産の売り買いをした場合どおなるの?

 

 

代表 矢口
代表 矢口

その場合、仲介手数料はかかりません

 

 

こういったケースでは間に不動産仲介会社が入っていない為、仲介手数料はかかりません。(=個人間売買と言います)

 

 

奥様代表
奥様代表

だったら自分で売り手を見つけて自分で契約しちゃおうかしら

 

 

代表 矢口
代表 矢口

実はこれ、現実的には難しいんです

 

 

 個人間売買が難しい理由

  • 契約書の作成には専門知識を要するから
  • 個人の売主と個人の買主がお互いを見つけるのはほぼ不可能だから

 

ましてやこんな売主だったらどうなってしまうでしょう。

 

 

営業マン
売主

(実は欠陥があるけど黙っていればバレないよな)

 

 

奥様代表
奥様代表

買わなきゃよかった

 

 

特に中古物件では赤の他人から家を購入するわけですから、絶対に大丈夫とは言い切れません。

 

 

そこで、不動産仲介会社が間に入ることにより、中立的な立場からその物件の注意事項の調査など、責任の一旦を背負うことで、お客様はより安全な取引を行うことが可能となります。

 

 

仲介手数料の計算方法

 

では肝心の費用について見ていきましょう。

 

不動産売買における仲介手数料の以下の計算式をもとに算出されます。

 

 

 

代表 矢口
代表 矢口

5,000万円の物件を購入した例を見ていきましょう!

 

 

 

つまり不動産仲介会社は、5,000万円の物件の取引の際にはこの1,716,000円を上限に売主、買主の双方に請求することが可能です。

 

 

奥様代表
奥様代表

なるほど!

 

 

仲介手数料の速算式

 

実は仲介手数料の計算にはもう一つ方法があります。

 

 

 仲介手数料の速算式

取引価格(税抜き)×3%+6万円+消費税

 

 

奥様代表
奥様代表

さっきの計算式と違うけど大丈夫なの?

 

 

先程の5,000万円の例で計算してみると、

 

  • 5,000万円×3%+6万円×1.1(消費税10%)=1,716,000円

 

なんと、先程の合計金額と同じ金額になります。(実際に計算してみると納得です)

 

 

奥様代表
奥様代表

実際に計算してみるわね

 

 

この計算式に当てはめると、最終的な合計金額は必ず同じになるので、不動産営業マンは日頃この計算式を元に、仲介手数料を算出しています。

 

 

仲介手数料はあくまで成功報酬である

 

不動産仲介会社が売主、買主に仲介手数料を請求することができるのはあくまで無事成約に至った段階です。

 

 

つまり、どんなに内見の付き添いをしようがどんなに販売活動に力を入れようが成約に至らない限り仲介手数料を請求することは一切できません。

 

 

奥様代表
奥様代表

なんだかかわいそうね

 

 

代表 矢口
代表 矢口

ここが不動産営業マンの厳しいところでもあり、腕の見せ所でもあります!

 

 

 

万が一、その他の費用を請求された場合、それは違法な請求である可能性が高いので覚えておきましょう。

 

仲介手数料を支払うタイミング

 

不動産仲介会社は取引が成立した時点=契約を交わした時点以降であればいつでも仲介手数料を請求することができます。

 

そして、どのタイミングで支払う必要があるかは不動産仲介会社の判断によって異なります。

 

 

奥様代表
奥様代表

どのタイミングがあるの?

 

 

 不動産仲介会社毎の仲介手数料の支払いタイミング

  • 契約成立後すぐに全額の請求
  • 契約成立時に半額、引き渡し完了時に半額
  • 引き渡し時に全額 

 

これらはいずれも問題ありません。

 

不動産売買契約時に不動産仲介会社とも仲介手数料の支払い時期の取り決めを交わしますが、その内容に沿って支払う必要があります。

 

 

代表 矢口
代表 矢口

契約成立時に半額、引き渡し完了時に半額といったケースが多いです

 

仲介手数料がかからない2つのケース

 

最後に、仲介手数料がかからない2つのケースについて見ていきましょう。

 

売主もしくは販売代理から不動産を購入する場合

 

先程も説明しましたが、売主から直接不動産を購入した場合は間に不動産仲介会社を挟んでいない為仲介手数料はかかりません。

 

 

それとは別に、売主が販売を代理で依頼しているケースが存在します。

 

 

奥様代表
奥様代表

代理ってなに?

 

 

代理とは、売主や貸主に代わって販売・募集活動から契約までを行うものです。新築マンションの販売などでは、売主の関連会社などが「販売代理」となって、広告、販売、契約までの一連の販売活動を行うことが少なくありません。

 

 

こちらは野村不動産が販売している” プラウドシリーズ”の公式サイトです。

 

>> 野村不動産公式サイトより抜粋

 

取引態様を見ていただくと「販売提携(代理)」と買いてあるのが分かります。

 

 

大手不動産会社が取り扱っている新築マンションにおいては、ほとんどがこういったケースに該当するため仲介手数料は発生しません。

 

 

仲介手数料無料の不動産仲介会社を通して不動産を購入する

 

不動産仲介会社の中には買主からの仲介手数料を無料で事業を行なっている会社があります。

(弊社ホームパートナーズもそうです)

 

 

とはいえ、完全に無料ということではなく、

 

買主からの仲介手数料を無料にし、売主からは正規の仲介手数料をもらうことで事業を行なっています。

 

 

基本的なサービスや業務内容は同じですが、人件費や広告費を削ることで売主からの仲介手数料だけでも利益が上がる仕組みを作っています。

 

 

大手不動産会社では新入社員確保の為の人件費やテレビCMやインターネット等の広告費、駅前にある好立地な事務所など、

 

毎月高額な固定費用が発生している為この仲介手数料を削ることが中々できません。

 

 

ここは、小さな不動産会社から不動産を購入する大きなメリットと言えるでしょう。

 

おすすめ記事

>>大手不動産会社と地元の小さな不動産会社の違いを徹底比較【こんな方にはこっち】

 

 

まとめ:物件価格とは別に約3%の金額が必要

 

仲介手数料の内容を含めた宅建業法が制定されたのは昭和26年頃のことです。

そこから少しづつ改定され今の業法の骨格ができたのは昭和45年頃。

 

昔は不動産情報といえば不動産屋でしたが、今はインターネットの普及により、いつでもどこでもどなたでもスマホ一つで不動産情報を得ることができます。

 

そういった中でいまだに当時決めれた3%の仲介手数料は、一般の方からしても時代遅れになりつつあります。

 

 

こういった情報を知っているか知らないかで購入費用が大きく異なりますので、しっかり覚えておきましょう。

 

 

奥様代表
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仲介手数料を節約しつつ賢く購入したいわね

 

 

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代表 矢口
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