住宅ローンに落ちてもペナルティ?!【買主を守るローン特約について】

購入知識

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【この記事を読めばこれがわかる】

  • ローン特約 (融資利用特約)とはなにか
  • 契約後住宅ローン審査に落ちてしまった場合どうなるか
  • ペナルティが発生する場合とそうでない場合
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不動産売買契約をキャンセル(解約)する場合

不動産売買契約を行う際には、通常物件代金の一部として「手付金」が必要となり、不動産売買契約時に買主から売主に対して支払う必要があります。

 

この手付金には大きく分けて三種類の役割がありますが、その中でも重要な役割が「解約手付」による役割。

 

不動産取引は高額な取引かつ契約に伴い買主、売主双方にかなりの労力が発生するため、お互いが容易にキャンセルができてしまう状況はあまり望ましくありません。

 

そこで、万が一買主、売主どちらかの一方的な都合により一度締結した契約をキャンセルする場合、そのペナルティとして「手付金」を放棄しなければいけないというルールがあります。

 

中野さん
中野さん

お互いが簡単にキャンセルしづらくするという意味ね

買主側の都合でキャンセルする場合には契約時に支払った手付金を放棄する必要があり、売主がわの都合でのキャンセルの場合、一度預かっている手付金を買主に返還し、更にそれと同額の手付金を買主に対して支払う必要があります。

 

まずはこの前提条件を抑えておきましょう。

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自己都合とは何か

ここで気になるのは「自己都合でのキャンセルとは具体的に何か」ということ。

 

例えばこんな感じ

 

  • 他に良い物件が出てきてしまった
  • やっぱり不安になった
  • 転勤が決まって他の場所に住む必要が出てきた
  • 失業により収入がなくなった

 

など、仕方ないように思えるものもありますが、これらは全て買主側の一方的な都合の為、契約をキャンセルする場合手付金を放棄しなければいけません。

 

そして抑えておきたいのは

 

「契約後、住宅ローン審査に通らなかった場合」

 

実はその場合でもあくまで買主側の都合の為、契約をキャンセルする為には手付金を放棄しなければいけません。

 

中野さん
中野さん

そおなの…

ローン特約(融資利用特約)とは

先ほど説明した通り、契約後万が一住宅ローン審査に落ちてしまった場合でも、本来買主は契約時に支払った手付金を放棄しなければ契約をキャンセルすることはできません。

 

しかし、これだと買主側に大きなリスクが伴い、不動産取引が円滑に進みません。

 

ここで登場するのが「ローン特約(融資利用特約)」!

 

ローン特約とは、契約締結後一定期間を定め、万が一その期間内に住宅ローン審査に通らないことが判明した場合、買主はペナルティ無し(手付金の放棄)で契約をキャンセルすることができるという特別ルールです。

 

中野さん
中野さん

つまり買主を保護するための特別ルールみたいなものね

ポイントとなるのはあくまで「ローン特約の期日内に審査に通らないことが判明した場合」というところ。

 

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具体例を使ってみてみましょう

そもそもローンが通らなかった場合

(例)契約締結日2021年6月1日  ローン特約期日2021年7月1日の場合

 

①契約締結後、住宅ローン本審査開始

2021年6月25日住宅ローン審査否決→ローン特約期日内の為ペナルティ無しで解約

 

②契約締結後、住宅ローン本審査開始

2021年7月2日住宅ローン審査否決→ローン特約期日を過ぎている為ペナルティ発生での解約

 

つまり!

 

あくまでローン特約期日内に住宅ローンが通らないことが判明した場合にのみ適用となるルールの為、期日を過ぎてしまってからのキャンセルについてはペナルティが発生します。

希望借入金額から減額で審査に通った場合

(例)契約締結日2021年6月1日  ローン特約期日2021年7月1日の場合

借入希望金額5,000万円

 

契約締結後、住宅ローン本審査開始

2021年6月25日4,500万円で承認→ローン特約期日内の為ペナルティ無しで解約

 

つまり、契約締結時に希望していた借入金額での審査が降りず、減額での承認が降りた場合もローン特約によりペナルティな無しで契約をキャンセルすることができます。

 

ただし!

 

こういったケースにおいては、

 

  • 足りない分を自分達の自己資金で賄う
  • 足りない分を親からの援助で賄う

 

など、現実的にカバーができる場合があります。

その場合は当然その内容で進めていくことができますので覚えておきましょう。

ローン特約はあくまで住宅ローン本審査に通るか通らないかでルールが適用となります。仮審査には通ったけど本審査で落ちてしまった場合でも、期日内であればローン特約は適用となります。

ローン特約の期日はどれくらい?

ここで考えるのは売主側の心情。

 

買主側にリスクのない取引とはいえ、売主側としては「ローンが通らないなら早く契約を解除し、次の買い手を探したい」というのが本音。

 

つまり売主側としては、買主が住宅ローンに通るのかできる限り早く結果を知りたいのです。

 

中野さん
中野さん

なるほど

そこで、売主が不動産会社である新築一戸建てや中古物件においては、契約締結後おおよそ3週間〜4週間前後で期日を定めることが一般的で、売主や契約内容によって多少前後します。

 

この期日については、不動産仲介会社も利用する銀行の審査スピードも加味して売主にできるだけ長く取ってもらえるよう交渉しますが、売主が不動産会社である場合基本的には売主の指定した期日で設定されることがほとんどの為、買主側の理由で調整することは原則できません。

ローン特約の注意点

買主を守るた為のローン特約ですが、ローン審査に落ちた場合でもローン特約が使えない=ペナルテ有りでの解約になる場合があります。

ローン特約期日を過ぎてのキャンセルの申し入れ

先ほどお伝えしたとり、ローン特約には期日があります。

仮に住宅ローン審査に落ちてしまった場合でも、既にローン特約期日を過ぎてしまっていた場合、ペナルティとして手付金を放棄しての解約となります。

 

買主としては少しでも早く必要書類を提出し審査を開始することが、こういったリスク回避にもつながります。

ローン審査時の虚偽の申告

例えば収入や勤務先など、ローン審査を通す為に虚偽の申告をしたことによってローン審査に落ちてしまった場合、この場合はローン特約を利用することはできません。

 

実はたまに聞くのは逆のパターン。

 

中野さん
中野さん

どおゆうこと?

契約後、やっぱりキャンセルしたくなってしまった時、普通にキャンセルをすると自己都合でのキャンセルの為ペナルティが発生します。

 

しかし、ローン特約期日内にローンが通らない場合は上記の通りローン特約を利用してペナルティ無しで解約することができます。

 

つまり、わざとローン審査に落ちる為に虚偽の申告をするパターン。

結論から言うとこの場合はローン特約を利用することはできません。

書類の提出を故意に遅らせる

不動産仲介会社も「○○までにこの書類を準備してください」と案内しますが、この書類の提出を故意に遅らせたことによってローン特約期日を過ぎてしまった場合、ローン特約を利用することができず、ペナルティ有りでの解約となります。

 

基本的あまりないケースですが、どうしても指定された期日内に書類の準備ができない場合は早めに担当の営業マンに相談しましょう。

まとめ

内容をまとめると

  • 契約締結後、一定の期日内にローン審査に通らないことがわかった場合はペナルティ無しで解約できる
  • ローン特約期日は売主側の判断で契約後約3週間〜4週間で設定されることが多い
  • ローン特約が使えなくなる場合があるので注意

 

買主としては万が一ローン審査に通らなかった時のリスク回避の為に、ローン審査結果は一日でも早く明確にすることが重要です。

 

お仕事のご都合等あるかと思いますが、リスク回避の為にも必要書類等はなるべく早めに提出をし、速やかにローン審査を進めていきましょう。

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