住宅ローン【保証料と事務手数料の違い】それぞれの特徴を解説!

住宅ローンの基礎知識

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今回は住宅ローンにおける「保証料」と「事務手数料」の違いについて詳しく解説していきます。

 

意外と勘違いされている方も多い内容となりますので、正しい知識を身につけ、住宅ローン選びの際の参考にして頂けたら幸いです。

 

【この記事を読めばこれがわかる】

  • 保証料と事務手数料の違い
  • それぞれのメリット・デメリット

 

結論

まず結論から。

 

住宅ローンにおける保証料とは、住宅ローンを借りる際、ローン債務者が銀行の保証会社に対して支払うお金のこと。

 

一方、事務手数料とは、住宅ローンを借りる際、ローン手続きの事務処理の手数料としてローン債務者が銀行に対して支払うお金のこと。

 

中野さん
中野さん

支払う対象が違うのね。でも似ているような似ていないような…

また、どちらの支払方法も用意れている銀行もあれば、どちらか一方の支払方法しか用意されていない銀行もあり、近年は事務手数料方が主流になりつつある。

 

では、それぞれの特徴と違いについてみていきましょう。

 

保証料の特徴

そもそも保証料って何?

例えば、万が一ローン債務者が、毎月の住宅ローンの返済が滞ってしまった場合、銀行側としてはなんとか返済をしてもらう必要があります。

 

しかし、物理的に返済が困難な場合、最悪お金が回収できなくなってしまうリスクがあります。

 

ここで登場するのが「保証会社」の存在。

 

保証会社はローン債務者が万が一ローンを返済できなくなってしまった際、債務者の代わりに銀行に対して住宅ローンの返済を行います。

 

中野さん
中野さん

万が一の時も安心ね

とはいえ、返済が免除されるわけではありません!

 

 

中野さん
中野さん

えっ、違うの?

当然、保証会社としても一時的に立て替えたお金を回収する必要があります。

そこで、保証会社はローン債務者に対して一定期間支払いの催告を行い、それでも支払いが困難な場合、抵当権を行使し、対象不動産を競売にかけます。

 

抵当権をわかりやすく説明すると、銀行がお金を貸す代わりに、万が一返済できなくなってしまった場合はその不動産を差し押さえる事ができる権利のこと。ちなみに住宅ローンを組む際は、必ず抵当権の設定を行います。
保証会社は対象不動産を競売にかけることにより、不動産の売却を目指します。そして、無事売却ができた際、売却資金の中から立て替えた住宅ローンの費用を回収、足りない分はローン債務者と取り決めを交わし、現実的に可能な範囲で返済を行なっていきます。
中野さん
中野さん

返済が免除されるわけではないのね

前置きが長くなりましたが、保証料とは、万が一返済ができなくなってしまった際、保証をしてもらう為に保証会社に対してあらかじめ支払っておく費用のことです。

費用はいくらかかるの?

では一体いくら費用がかかるのか。

結論、借入先の金融機関もよって異なるため、一概にいくらというのはいえません。

 

保証料は金融機関ごとに、100万円あたりの金額に対して○○円と定められており、借入年数によっても異なります。

 

参考までにりそな銀行の場合。

 

例えば5,000万円のローンを35年払いで組んだ場合、100万円あたりの保証料は20,164円となる為、5,000万円÷100万円=50×20,614円=1,030,700円が保証会社に支払う保証料となります。

 

中野さん
中野さん

借入年数が短いほど安いってことね

 

借入金額、借入年数、借入先金融機関によって、その都度確認が必要です。

支払方法

実はこの保証料、2種類の支払方法があります。

外枠方式(一括前払い型)

外枠式は住宅ローン借入時に借入期間分の保証料を一括で支払います。

購入時の諸費用は高くなりますが、もう一方の内枠方式に比べ金利が下がります。

 

内枠方式(金利上乗せ型)

内枠式は住宅ローン借入時に保証料支払いが不要ですが、その分、毎月の金利が少し高くなります。手持ち金を出したくない方や、借入金額を減らしたい方はこちらの選択肢になります。

 

ちなみに、上記りそな銀行で5,000万円を35年間のローンで返済した場合の支払いを比較してみましょう。

 

●保証料外枠式:保証料を含めた5,110万円の借入/金利0.525%

→総返済額55,949,656円

 

●保証料内枠式:5,000万円の借入/金利0.725%(0.525%+0.2%)

→総返済額56,626,772円

 

差額677,116

 

中野さん
中野さん

35年ローンだと外枠方式の方が安いわね

 

外枠方式の場合、繰上げ返済により早期完済すると保証料は戻ってくる?

最後の特徴として、保証料をローン借入時に一括支払いしている場合、当初借入年数前に住宅ローンを払い終わってしまった場合は保証料が戻ってきます。

 

中野さん
中野さん

どおゆうこと?

先程のりそな銀行のケースで、住宅ローン借入時、約103万円の保証料を一括で払っているとします。この保証料はあくまで35年間保証会社の保証がつくことを前提にした費用となっており、期間が短くなればその分保証料も安くなります。

 

つまり、20年目に住宅ローン全て返し終わってしまった場合、15年分の保証料を多く支払っていることになりますので、その差額が銀行から戻ってくるのです。

 

中野さん
中野さん

なるほど

ただし!

 

注意したいのは、差額分全額が戻ってくるわけではありません。

 

単純計算をすると、先程のケースでは保証料約103万円を35年で割ると、1年あたり29,428円の保証料となります。

 

20年で完済した場合、588,571円が本来の保証料となり、約45万円ほど多く支払っていることになります。

 

しかし、この45万円が全額戻ってくるわけではないんです。

 

中野さん
中野さん

そおなの

金融機関の保証会社毎に独自の計算方法が用いられており、経験上、本来戻ってくるはずの保証料の1/3程度戻って来ればかなり良い方です。

 

つまり、外枠方式を選んだ場合、借入期間が短縮されるとかえって損をする場合があります。

事務手数料の特徴

そもそも事務手数料って?

事務手数料は比較的シンプルで、住宅ローンを借入する際、銀行に対して支払う手数料のことを表しています。

 

保証料と違い、原則住宅ローン借入時に一括で支払う必要があるため、金利に上乗せする方法は選べません。

費用はいくらかかるのか?

結論、金融機関毎に金額が異なります。

 

例えば、借入金額に対して一定の割合が事務手数料として必要となる定率型の銀行もあれば、借入金額に関わらず、定額の費用が事務手数料としてかかるケースがあります。

 

2021年時点では、ほとんどの金融機関で借入金額の2.2%が事務手数料として定められているケースがほとんどで、5,000万円の借入をする場合、約110万円が事務手数料として必要となります。

結局保証料と事務手数料どっちがいいの?

答えはありません。

 

というのも、保証料は借入年数や金融機関によって異なり、また、実際に何年で住宅ローンを完済するかによって実際に必要となる保証料が変動します。

 

中野さん
中野さん

なるほど

また、そもそも銀行によって保証料型しか用意していない銀行もあれば、最近では保証料型を廃止し、事務手数料型のみの銀行も増えてきました。

 

つまり、銀行によって選択肢がある程度決まってくることになります。

 

特にネット銀行では基本的には事務手数料型を採用しており、現在保証料型を採用している金融機関はかなり限られます。

 

ある程度、金利を軸に検討される場合であれば、事務手数料型であることを前提に考えておくと良いかと思います。

 

もし、保証料型と事務手数料型、いずれも扱っている金融機関の場合、返済年数を考慮しシミュレーションを行い、比較検討することが重要です。

まとめ

内容をまとめると

  • 保証料とは銀行の保証会社に支払う費用で、外枠と内枠2種類の支払方法がある
  • 事務手数料型は原則住宅ローン借入時に一括で銀行に支払う
  • どちらかしか採用していない銀行も多いが、最近は事務手数料型が多くの割合を占める

 

一概にどちらが正解ということはありませんので、ご自身の返済計画を元にシミュレーションを行い、比較検討することが重要です。

 

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