住宅ローンにおける【フラット35ってなに?】メリット・デメリットを徹底解説!

こんにちは、株式会社ホームパートナーズ代表の矢口です。

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ホームパートナーズ矢口
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今回は、住宅ローンを選ぶ際によく耳にする、「フラット35」の基礎知識についてわかりやすく解説していきます。

 

特に初心者の方にはまず読んで欲しい内容となっておりますので、是非最後までご覧ください。

 

【この記事を読めばこれがわかる】

  • フラット35の内容について
  • フラット35のメリット・デメリット

結論

中野さん
中野さん

そもそもフラット35ってなに?

フラット35を一言で表すと、当初の借入れ金利から35年間金利が変わらない住宅ローンのことです。

 

 

つまり35年間固定の金利=35年間フラット(平な)な金利がフラット35の由来です。

 

中野さん
中野さん

なるほど

フラット35はこんな方にお勧めです。

 

  • 将来的に金利上昇リスクに備え、返済予定を明確にしておきたい方
  • 健康状態に問題がある方
  • 個人事業主や法人代表などで毎年の収入に変動がある方
  • 勤続年数が短い方

 

ちなみに、金利にはフラット35のように固定された金利の他に、一定期間を境に情勢によって変動する変動金利が存在します。

 

それぞれメリット・デメリットが存在しますので、一概にどちらが良いということではありません。

フラット35の仕組み

そもそもフラット35とはどこの銀行の商品かご存知ですか?

 

一般的な住宅ローンでは、三菱UFJ銀行や三井住友銀行などの大手メガバンク、住信SBIネット銀行やauじぶん銀行などのネット銀行など、銀行が窓口になって住宅ローンを貸し付けます。

 

では、フラット35の場合どうでしょうか。

フラット35は、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して融資を行います。母体となる住宅金融支援機構は、国土交通省と財務省が所管していた住宅金融公庫の業務を引き継いだ、独立行政法人です。
中野さん
中野さん

いまいちピンとこないわね

こちらの図をご覧ください。

つまり、ローン債務者は実質、住宅金融支援機構からお金を借りているイメージになり、あくまでその窓口を各金融機関が担っています。

中野さん
中野さん

じゃあ実際のお金のやり取りは銀行とローン債務者ってことね

ホームパートナーズ矢口
ホームパートナーズ矢口

その通りです

 

ここでポイントとなるのは、フラット35といってもさまざまな金融機関が存在しているということ。

 

というのも、住宅金融支援機構はあくまで一つしか存在しませんが、窓口となる金融機関が複数存在しているということを表しています。

 

こちらの図をご覧ください。

つまり、同じフラット35のローンを組むのでも、どこを通してローンを組むか選ぶ必要があり、窓口の金融機関によって、多少審査基準が異なるケースや、借入する際の費用が異なります。
中野さん
中野さん

どのくらい違うの?

例えば、フラット35の窓口である「優良住宅ローン」と「ARUHI(アルヒ)」の場合で比較すると、

 

  • 優良住宅ローンの事務手数料=借入金額の0.8%
  • ARUHIの事務手数料=借入金額の2.2%

 

(例)5,000万円の借入の場合

優良住宅ローンの事務手数料:5,000万円×0.8%=400,000円

ARUHIの事務手数料:5,000万円×2.2%=1,100,000円

その差700,000円!

中野さん
中野さん

結構違うわね

同じフラット35の商品でも、窓口によって事務手数料が大幅に異なりますので、必ず事前に確認しておきましょう。

フラット35の特徴

では、フラット35の特徴について見ていきましょう。

融資限度額は8,000万円まで

一般的な銀行の住宅ローンの場合、融資限度額は銀行によって1億円〜2億円がほとんどです。

一方、フラット35の場合、融資限度額は8,000万円までと定められています。

 

中野さん
中野さん

じゃあそれ以上の価格の物件は住宅ローンを組むことができないの?

あくまで融資できる上限が8,000万円になりますので、不足している分を自己資金等で補えれば8,000万円を超える物件でも住宅ローンを組むことができます。

 

ちなみに、8,000万円の中には登記費用や仲介手数料などの購入時にかかる諸費用を入れることが可能です。

物件価格+諸費用の9割以上の部分の借入は金利が上がる

先ほど、借入限度額は8,000万円と書きましたがこれはあくまで上限金額のこと。

 

フラット35で借り入れできるのは物件価格+諸費用の合計金額の90%、もしくは8,000万円の低い方が上限となっており、

 

中野さん
中野さん

 どおゆうこと?

例えば、物件価格6,000万円で購入諸費用が400万円かかる場合、6,400万円を住宅ローンとして借りる必要があります。

 

6,000万円+400万円=6,400万円×90%=5,760万円> 8,000万円

この場合、5,760万円がフラット35(固定金利)での借入限度額となります。

 

ホームパートナーズ矢口
ホームパートナーズ矢口

間違いやすいので要注意!

 

では、不足している1割部分に当たる640万円(6,400万円-5,760万円-640万円)はどうすれば良いか。

 

  1. 自己資金で賄う
  2. パッケージ商品で借入をする

 

2については、金融機関毎にフラット35の商品に付随した独自の商品を用意しており、自己資金がない場合でも住宅ローンとして借入が可能です。

 

ただし、残りの1割部分については、変動金利となり、金利もやや高めの設定なので、注意が必要です。

フラット35のメリット

では続いてフラット35のメリットについて見ていきましょう。

団体信用生命保険に加入する必要がない

団体信用生命保険とは、ローン債務者が万が一死亡・または高度障害になってしまいローンの返済ができなくなってしまった場合、保険会社が代わりにローン残高の全てを銀行に返済してくれる保険のことです。

 

一般的な銀行では、この団体信用生命保険への加入は必須となっており、この保険に加入できない場合、住宅ローンを組むことができません。

 

中野さん
中野さん

どおゆう場合に加入できないの?

ホームパートナーズ矢口
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一言で言うと、既に治療中の病気がある方や、過去に大きな病歴がある場合

 

つまり、一度大きな病気にかかってしまうと、通常の銀行では住宅ローンが組めなくなってしまいます。

 

しかし、フラット35では団体信用生命保険への加入が必須条件となっていない為、加入しないと言う選択肢を選ぶことにより、住宅ローンを組むことが可能です。

 

現在治療中の病気がある方は過去の病歴がある方でも、こういった選択肢があるので必ず抑えておきましょう。

35年間金利が変わらない

冒頭でもご説明した通り、当初実行した際の金利が全ての返済期間中適用となりますので、金利が変動するリスクがありません。

 

注意したいのは、あくまで融資実行月の金利が適用となると言うこと。

 

(例)

審査をしたのは1月 金利1.3%→物件の引き渡し(融資実行)は5月 金利1.4%

 

この場合、1.4%の金利が35年間適用となります。

 

中野さん
中野さん

こればかりは運ね

当然融資実行後の金利が下がる可能性もあれば、上がる可能性もあり、それも含めて金利が変わらない=支払い金額が明確と言うのがフラット35のメリットでもあり、特徴の一つです。

親子リレーローンが可能

フラット35では親子リレーローンが可能です。

 

例えば、住宅購入希望者が若いうちに住宅の購入を希望する場合、年収や貯蓄の関係上、ローンが組みづらいとします。

 

そういった場合、親子リレーローンを選択することによって親(父もしくは母)の収入と本人の収入を合計した金額でローン審査をすることができます。

 

中野さん
中野さん

かなり選択肢が広がるわね

 

また団体信用生命保険もどちらか一方は加入できる為、親が団体信用生命保険に加入している場合、万が一親が亡くなった場合は、子にローンが残ることはありません。

 

 

ご両親がまだ働いている方はこういった選択肢が選べるのもフラット35のメリットです。

審査基準が緩い

誤解しないでいただきたいのは、審査が適当というわけではありません。

 

例えば、通常の銀行では勤続年数が最低でも6ヶ月、個人事業主の場合は確定申告書が直近2期分必要なケースや、法人代表では物件代金の最低でも2割は自己資金が必要など、審査をする上で最低限必要な項目が存在します。

 

フラット35も同様に存在しますが、基準がかなり緩めなんです。

勤続は極論1ヶ月経てば審査は可能で、自己資金等の制限もありません。

 

中野さん
中野さん

1ヶ月ってすごいわね

分かりやすくいうと、年収さえ審査基準にハマっていれば、と勤め先や勤続年数はそこまで重要視はされません。

 

収入が安定していない方や、転職したばかりの方にとっては大きなメリットと言えます。

フラット35のデメリット

続いてデメリットについて。

金利が高い

固定金利で35年間金利が買わないと言うメリットがある分、そもそもの設定金利が高い目です。

 

中野さん
中野さん

どのくらい違うの?

2021年5月時点の固定金利はフラット35で1.36%、一方変動金利で金利の安いネット銀行の金利は0.41%となっており、0.95%の差があります。

 

(例)

5,000万円の借入で35年間金利が変わらないと仮定すると、

①金利1.36%では月々149,686円、総返済額62,868,320円

②金利0.41%では月々127,813円、総返済額53,681,798円

 

その差額、月々21,873円、総返済9,186,522円

 

中野さん
中野さん

結構変わるわね

もちろん、変動金利の方では金利が上昇すればその差は縮まり、場合によっては固定金利を超える可能性もありますで、これが固定金利のメリットでもあり、デメリットともいえます。

借地権の物件は融資ができない

借地権付きの不動産はそもそも融資ができません。なので、年収やお勤め先の状況など条件を満たしている場合でも、借地権付きの不動産と言う時点で審査に透ことはありません。

厳密には建物代金部分は担保評価がつくので借入することは可能ですが、新築戸建ではあくまで土地、建物がセットでの販売となるため、建物部分だけをフラット35で借りて、土地はそのほかの銀行から借りると言うことはできません。

そもそもフラット35の基準に適合している物件でないと借入ができない

ホームパートナーズ矢口
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ここ大事です

つまり、どの物件でもフラット35でローンを借りれるわけではなく、一定の基準を満たしていることが前提として必要となります。

 

フラット35の前提として、一定の技術水準を満たした良質な物件に融資を行うと言う前提があり、これを満たしていない物件は審査対象外となります。

 

ちなみに、一定の技術水準とはこんな感じ。

 

  • 省エネルギー性
  • 耐震性
  • バリアフリー性
  • 耐久性、可変性

 

その他にも、マンションや戸建てなど種別によって延床面積や建物構造の要件があり、それらを満たしている場合にのみ、フラット35での住宅ローン審査が可能です。

 

中野さん
中野さん

色々基準があるのね

最近はお客様の間口を広げるために、新築物件の場合、フラット35の基準に適合するよう物件を建てる不動産会社が増えてきましたが、中古物件等場合はフラット35が使えるのか否か、確認が必要です。

まとめ

内容をまとめると

  • フラット35は35年間金利が変わらない住宅ローンの商品
  • どこの銀行を窓口にするかによって費用が異なる
  • メリット・デメリットがあり、長期的な目線で判断をする必要がある

 

お客様でよく「変動金利と固定金どっちがいいですか?」と聞かれる方がおりますが、正解はありません。

 

それぞれにメリット・デメリットがありますが、フラット35はお勤め形態や健康状態に心配がある方にも対応している為、比較的受け皿の広い商品であると言うことは覚えておきましょう。

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