【住宅ローン本審査に落ちる理由5選】仮審査に通っても本審査で落ちる可能性あり

住宅ローンの基礎知識

 

奥様代表
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住宅ローンに通るか不安、落ちるケースってどんな場合?

住宅ローン仮審査に通ったけど、本審査で落ちることってあるの?

 

そんな疑問にお答えします。

 

 

 本記事の内容

  • 住宅ローン本審査に落ちる5つの理由
  • 住宅ローン仮審査承認後でも落ちるケース

 

 この記事を書いた人

株式会社ホームパートナーズ

代表取締役 矢口 達也(@tatsuyaguchi)

【宅地建物取引士/住宅ローンアドバイザー】

東京・神奈川・埼玉の新築一戸建てを《仲介手数料0円》でご紹介。不動産業界9年目。

 

こんにちは、株式会社ホームパートナーズ代表の矢口です。

今回は、「住宅ローン審査に落ちるよくある理由5選」というテーマでお話ししていきます。

 

 

住宅ローン審査の審査基準は公には公表されておらず、各金融機関のホームページを見ても詳しくは書いていません。

 

 

その為、多くの方は自分が住宅ローン審査に通るのか通らないのかわからないままマイホーム探しをスタートします。

 

 

奥様代表
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どうにかしてわかる方法はないかしら

 

 

 

我々不動産会社の人間は、普段から住宅ローン担当とのつながりがある他、

今までに何百組ものお客様の住宅ローン審査をサポートしてきた経験から、

 

住宅ローン審査に落ちてしまうケースが傾向としてわかっています。

 

今回は今までの経験をもとに、住宅ローン審査に落ちてしまう5つのケースについて解説していきます。

 

 

住宅ローン仮審査と本審査の違いを知る

 

まずは住宅ローンの“仮審査”“本審査”と違いついて簡単に説明します。

 

住宅ローン審査は仮審査と本審査の二段階に分かれており、

本審査に進むためには事前審査に通過していることが前提となります。

 

 

 住宅ローン仮審査必要書類

  • 収入証明書
  • 免許証
  • 保険証
  • 仮審査申し込み用紙

 

 

 住宅ローン本審査必要書類

  • 収入証明
  • 免許証
  • 保険証
  • 印鑑証明書
  • 住民票
  • 課税証明書(確定申告者は納税証明書)
  • 本審査申し込み用紙

 

※必要書類は審査対象者の内容や金融機関によって異なります。

 

 

見て頂くとわかるように、本審査では提出する必要がある書類が若干増えるため、

審査自体もより細かい内容までチェックが行われます。

 

 

ポイントは、住宅ローンを組む為には“本審査を通過している必要がある“ということ。

仮審査に通過しているだけでは住宅ローンを組むことができません。

 

まずはこの流れを理解しておきましょう。

 

 

おすすめ記事

>>住宅ローン仮審査と本審査の違い【審査項目や必要書類をわかりやすく解説】

 

 

住宅ローン本審査で落ちてしまう5つのケース

 

ではどういった場合に、仮審査を通過したにもかかわらず本審査で落ちてしまうのか。

5つのケースについて詳しく見ていきましょう。

 

住宅ローン仮審査と本審査で申し込み内容が異なる

 

そもそも内容が変わっているケース。

 

まあこれは当然と言えば当然ですが…

 

 

奥様代表
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具体的にはどう言ったケース?

 

 

 

わかりやすい例を挙げると、仮審査の時に申告していたお勤め先から転職している場合や

仮審査の際に申告した収入状況が実際には異なっていた場合。

 

 

実は、ほとんどの金融機関では仮審査の際に収入証明書として、

源泉徴収票(個人事業主や複数から給与をもらっている方は確定申告書)の提出が必要となりますが、

 

稀に仮審査の際に収入証明書の提出を求められない金融機関があります。

(フラット35など)

 

 

この場合、仮審査の際はあくまで本人の申告ベースでの審査となりますが、

この時に実際の年収より高い金額で審査に通っている場合。

 

 

本審査の際には当然収入証明書を元にした実際の年収での審査となる為、本審査の段階で落ちてしまう場合があります。

 

 

税金を払っていない

 

所得税や住民税など、税金を納税していない場合のことです。

 

会社員の方の場合、毎月の給料から既に天引きが行われている為、この心配はほとどありません。

 

 

注意が必要なのは個人事業主や複数から収入をもらっている方、いわゆる確定申告をしている方。

 

 

住宅ローン本審査をする際の提出書類の一部として、

課税証明書(会社員の方)」または「納税証明書(個人事業主または複数から給与収入がある方)」の提出が必要となります。

 

 

万が一税金を払っていない場合、この書類を確認することによって納税をしていないことがバレます。

 

 

ローン審査時に提出した収入証明分の納税がしっかり行われていれば特段問題はありませんので、確定申告をされている方は注意しましょう。

 

 

奥様代表
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うちのパパは会社員だから大丈夫そう

 

過去に大きな手術や現在治療中の病気等がある場合

 

住宅ローンを組む為には、“団体信用生命保険”と呼ばれる保険に加入することが必須となっています。

 

奥様代表
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団体信用生命保険ってなに?

 

団体信用生命保険とは、住宅ローンの債務者が返済期間中に死亡または高度障害状態になったときなどに、その保険金で住宅ローンの残高が完済される保険です。完済された後は、住宅ローンの返済が不要になります。

>>SBIマネープラザ公式ホームページ抜粋

 

 

この保険に加入する為には、健康状態の審査が必要となります。

 

つまり、この段階で健康状態に問題がある場合、

団体信用生命保険に加入することができない=住宅ローンを組むことができません。

 

 

また、団体信用生命保険の審査は通常住宅ローン本審査のタイミングで行うことが多い為、仮審査に通過しても本審査の段階で審査に落ちてしまう場合があります。

 

 

 

できる営業マン
できる営業マン

団体信用生命保険の審査については仮審査の段階で前もって審査をしておくことが可能です。過去に病歴や治療中の病気等、健康状態に不安がある方は事前に相談をしておくことで、こういったリスクを回避することができます。

 

 

>>【住宅ローン残高が0円になる!? 】団体信用生命保険を解説!初心者もまずこれ

 

 

物件の担保評価が出ない

 

担保評価額(たんぽひょうかがく)とは、客観的、合理的な評価方法で算出した評価額(時価)をいう。

>>wikipedia抜粋

 

実は住宅ローン本心審査を行う際には、融資を行う物件に対しての担保評価=どれくらいの価値があるかどうかの査定を行います。

 

 

なぜ査定を行うのか。

 

 

それは、万が一住宅ローン債務者の返済が滞ってしまった際、その物件を競売に掛け、その売却資金からローン残高の回収を行う為です。

 

 

では、貸し出し金額に対して、担保評価の方が低い場合どうおなってしまうでしょう。

 

 

銀行側としては1,000万円が回収できなくなってしまう可能性があります。

 

こういったことが無いよう、住宅ローン本審査の際には万が一競売にかけた時、

しっかり売れる物件かつ評価が出る物件なのかを確認する為に、物件の担保評価を行います。

 

 

 

できる営業マン
できる営業マン

新築住宅場合担保評価が低いケースはほとんどありませんが、

中古物件などは築年数などによって担保評価が出ないケースもあるので注意が必要です。

 

 

 

コンプライアンスチェック

 

犯罪歴や反社会的勢力に関わりがないかどうかのチェックです。

 

過去にそういったこともなく、関わりがなければ特段問題はありません。

このあたりの基準については明確な決まりはなく、内容や金融機関によっても異なります。

 

犯罪歴についてはその銀行で審査に落ちても他の銀行で審査に通ることもあるので、万が一落ちてしまった場合でも他の銀行でトライできる場合があります。

 

ちなみに反社会的勢力の場合は一発アウトです。

 

住宅ローン本審査の際の注意点

 

以上が仮審査に通っても本審査で落ちてしまうケースです。

 

ここで皆さんに覚えておいて頂きたい注意点が2点あります。

 

住宅ローン審査に落ちた理由は明確にはわからない

 

実は住宅ローン審査に落ちてしまった場合、なぜ落ちてしまったのかという明確な理由は

不動産会社である我々にも、審査をしたお客様本人にも教えてくれません。

 

審査に落ちてしまった理由はあくまで「総合的判断」と言う回答になります。

 

予めわかっていれば対策が打てる場合がある

 

「100%これだ」という原因はわかりませんが、

経験則から「ある程度の可能性でこれが原因」というのはわかります。

 

 

 原因である可能性が高いもの

  • 実は過去に延滞歴がある
  • 税金が未納なものがある
  • 健康状態に不安がある

 

こういった場合は審査を行う金融機関を変えることによって住宅ローン審査に通せる可能性があります。

 

 

もし少しでも思い当たる節がある方は、必ず審査を行う前に担当の営業マン、ないしは銀行の担当者の方にその旨を伝え、

 

対策を施した上で住宅ローン審査を進めていきましょう。

 

まとめ:100%の原因はわからないがおおよその予測はできる

 

我々営業マンはおおよその可能性で住宅ローン審査に落ちた理由を予測することができます。

 

 

正直、「事前にわかっていれば対策が打てたのに…」なんてこともあります。

 

 

もし少しでも思い当たる節がある方は、ばるべく早い段階で担当の営業マンに相談することが重要です。

 

ただし、夫婦間でも中々言いづらいこともありますよね。

 

 

そういった場合は電話でこっそりでも構いませんので、

いずれにせよ早めに内容を伝え、対策を打っていきましょう。

 

 

奥様代表
奥様代表

とにかく早めに相談することが重要ね

 

 

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代表 矢口
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