【必見】新築一戸建て購入前の4つのチェックポイント!契約前にみておくべきポイント

マイホームを賢く購入

 

奥様代表
奥様代表

新築一戸建て購入前に気をつけた方が良い点はどこ?

そんな疑問にお答えします。

 

 

 本記事の内容

  • 新築一戸建て購入前にチェックしておくべき4つのポイント 

 

 この記事を書いた人

株式会社ホームパートナーズ

代表取締役 矢口 達也(@tatsuyaguchi)

【宅地建物取引士/住宅ローンアドバイザー】

東京・神奈川・埼玉エリアの新築一戸建てを仲介手数料0円でご紹介しています。

 

 

こんにちは、株式会社ホームパートナーズ代表の矢口です。

 

今回は、新築一戸建て購入時にチェックしておくべき5つのポイントというテーマでお話ししていきます。

 

 

奥様代表
奥様代表

意外とどこに注意すればいいか分からないのよね

 

 

代表 矢口
代表 矢口

チェックしておくべきポイントを事前に把握しておきましょう

 

4つのチェックポイントはこれ

 

不動産売買契約前に必ず確認しておくべき点は以下の点

 

 4つのチェックポイント

  1. 都市計画道路などの都市計画施設
  2. 用途地域
  3. 心理的瑕疵
  4. ハザードマップ・浸水履歴

 

代表 矢口
代表 矢口

詳しくみていきましょう!

 

都市計画道路・都市計画施設

 

 

奥様代表
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都市計画道路ってなに?

 

▶︎都市計画施設
将来を見据え計画的な街づくりを進めるため、都市計画法律に基づきその整備区域が決定された都市施設で、将来の土地利用や交通体系等に対応するために都市計画区域内に適正に配置されるもの。

 

つまり、将来的に道路や公園を作る計画のことを都市計画と言います。

 

具体的には下の図の茶色い線で記された部分。

 

>>すぎナビから引用(杉並区公式サイト)

 

見ての通り、現状住宅が立ち並んでいますが、実はその上には将来道路工事を行う計画があります。

 

もし、検討中の物件がこの都市計画道路上に該当している場合、将来的にそこを立退き、新たに別の家を探し直さなかればいけない可能性があります。

 

 

奥様代表
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そんなのお金がめっちゃ損じゃない

 

代表 矢口
代表 矢口

ただし、その際には多額の補償金が支払われます

 

 

もちろん、立ち退かなければいけないというデメリットはありますが、事業主としても住んでいる方の次に住む家がない、もしくは住み替える費用がないと立退をお願いするにもできない場合があります。

 

 

また、国の事業とはいえ、そこに住んでいる方からすると迷惑であることには変わりありません。

 

その為、場合によっては、購入当時の金額より高値で買い取ってもらえるケースもあります。

 

 

奥様代表
奥様代表

メリット、デメリットがあるってことね

 

 

いずれにせよ、検討中の物件が都市計画道路・都市計画施設に該当しているのか把握しておくことが重要です。

 

 

都市計画道路の情報は自治体によってはインターネットから確認することができます。詳しくはお住まいの役所に聞けば教えてくれるので覚えておきましょう

 

 

用途地域

 

 

奥様代表
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用途地域ってなに?

 

代表 矢口
代表 矢口

一言でうと、エリアごとに決められた建築の制限のこと

 

 

▶︎用途地域
計画的な市街地を形成するため、エリアごとの用途に応じて13種類に分けられたもの。エリアによって建てられる建物の種類や大きさが異なる
※元々は12種類でしたが、平成30年4月から新たな用途地域が追加された。

 

例えばこんなケース。

 

 

家の近くにショッピングモールやオフィスがあって一見便利ですが、施設によって騒音や人通りの多さ、また人の出入りが激しい分、治安の心配も出てきます。

 

また、ある日突然家の隣に大型のビルが建設されるなんてリスクもありますよね。

 

 

奥様代表
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日当たりが悪くなっちゃう

 

これを無くすためにあるのが” 用途地域”。

 

 

エリアごとに明確な役割を決め、建築の制限をかけることでお互いがストレスなく暮らせる街並みを形成という役割があります。

 

 

ちなみに用途地域の種類はこんな感じ。

 

また、用途地域は実際にはかなり入り組んでおり、近いエリアでも一件隣は用途地域が異なるケースは多々あります。
用途地域は色分けされており、各自治体のホームページ等でも調べることができます。
奥様代表
奥様代表

結局どの地域を選べばいいの?

 

 

代表 矢口
代表 矢口

正解はありません、大切なのは購入物件がどのエリアに該当しているのかどうか把握しておくこと

 

 

例えば住居系の地域を選べば周りも住宅のため静かですが、立地によってはスーパーなどが近くにない為不便な場合があります。

 

反対に、商業系の地域(駅前など)に家を建てれば便利ですが、その分人の行き来が激しくなります。

 

このように、それぞれのメリット、デメリットがあるため、どちらが良いというのは一概にありません。

 

 

奥様代表
奥様代表

要するに自分たちのニーズに合わせて判断するってことね

 

心理的瑕疵

 

一言でいうと事故物件のこと。

心理的瑕疵にもいくつか種類があります。

 

 心理的瑕疵の種類 

  • 自殺
  • 他殺
  • 自然死

 

これらは全て説明義務がある事項になります。

 

最終的には契約時に読み合わせを行う「重要事項説明」に記載される内容になりますが、不動産営業マンの中には、

 

 

営業マン
営業マン

(ギリギリまで黙っておこう…)

 

なんて営業マンも。

 

 

奥様代表
奥様代表

早めにわかっていればそもそも検討から外れていたのに

 

 

そうならない為にも、できれば早い段階で確認をしておくことがお勧めです。

 

ハザードマップ・浸水履歴

 

 

奥様代表
奥様代表

ハザードマップってなに?

 

代表 矢口
代表 矢口

大雨のときの浸水の可能性を表したマップです

 

▶︎ハザードマップ
大雨などによる洪水が起きた際、どの程度の被害が起きるかの想定を表した地図のこと。雨以外にも内水氾濫や高潮によって被害が異なるので、それぞれのハザードマップが存在する。

 

実際のハザードマップがこんな感じ。(洪水バージョン)

 

 

東京都の場合、区ごとにそれぞれのハザードマップが作成されており、一定量の雨が降った際にどの程度浸水量が予測されるかを色別で表示しています。

 

奥様代表
奥様代表

上の地図だと濃い青が一番浸水の高さが高い可能性があるってことね

 

 

ただし、ハザードマップはあくまで浸水の想定であり、実際に浸水があったかどうかは分かりません。

 

注目したいのはこの斜線部分。

 

 

この斜線部分は過去の豪雨時に実際に大雨による被害の届出がされた場所です。

 

 

代表 矢口
代表 矢口

これらの内容は契約時に説明義務がありますが、気になる方はなるべく早めに確認しておくことがお勧めです

 

 

まとめ:早めの確認は無駄な時間の削減につながる

 

繰り返しになりますが、上記は全て契約時に読み合わせを行う「重要事項説明」に記載が必要な内容です。

 

ただし、早めに把握しておくことで、その段階で検討に入るかどうか判断をすることができますのでいずれにせよ早めに確認しておくことがお勧めです。

 

奥様代表
奥様代表

見学の際に合わせて確認しておくわ

 

 

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代表 矢口
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